BIESS · Vivienda terminada (nueva o usada)
El hipotecario más usado del país: financia del 80 % al 95 % del avalúo según el valor, hasta 492.604 USD y 25 años, con tasas de 5,99 % a 9,10 % para afiliados y jubilados. Acepta vivienda usada.
¿Qué es y cómo funciona?
Financia la compra de casas, departamentos o suites nuevas o usadas, terminadas al 100 % y libres de gravámenes (también 'vivienda hipotecada', cuando el BIESS cancela la hipoteca vigente del vendedor). Desde enero de 2026 los montos se expresan en salarios básicos: 95 % de financiamiento hasta 94.303 USD (195,65 SBU), 90 % hasta 136.213 USD, 85 % hasta 209.564 USD y 80 % hasta 492.604 USD (1.022 SBU). Las viviendas de hasta 94.303 USD acceden a la 'tasa preferencial' (5,99 %–6,16 %); el resto paga entre 6,80 % y 9,10 % nominal según monto y plazo. Las tasas se reajustan cada 180 días en función de la tasa referencial de vivienda del BCE. Seguros de desgravamen e incendio dentro de la cuota; desembolso promedio 28–45 días.
¿Para quién es?
Afiliados en relación de dependencia o voluntarios con 36 aportaciones y jubilados del IESS, de cualquier nivel de ingresos, que compran vivienda nueva o usada.
Destinos: Compra de vivienda terminada
Financiamiento según el valor del inmueble
| Valor hasta | % financiado |
|---|---|
| $94.303 | 95 % |
| $136.213 | 90 % |
| $209.564 | 85 % |
| $492.604 | 80 % |
Requisitos
- 36 aportaciones al IESS, las 13 últimas consecutivas (afiliados); 36 consecutivas (voluntarios); pensión vigente (jubilados).
- No tener hipotecario vigente ni obligaciones en mora con el IESS o el BIESS; sin mora patronal.
- Cuota (incluidos seguros) de hasta el 40 % de los ingresos netos; se pueden sumar los del cónyuge.
- Buen historial crediticio (la prensa cita un score mínimo de 650).
- Vivienda terminada al 100 %, libre de gravámenes; avalúo por perito calificado.
- Edad más plazo no mayor a 75 años (jubilados: hasta 77 en CrediCasa).
Ventajas
- Hasta 95 % de financiamiento en viviendas de hasta 94.303 USD.
- Acepta vivienda usada y montos altos (hasta 492.604 USD).
- Plazo de hasta 25 años.
- Tasa por debajo del promedio bancario; descuento por rol de pagos.
- Programa 'Arreglemos' (2026) para refinanciar si tienes dificultades.
Desventajas
- Solo para afiliados y jubilados.
- Tasa reajustable cada 180 días.
- Desembolso más lento que la banca privada (28–45 días en promedio).
- Si calificas a CrediCasa o Miti-Miti, pagarás menos allí.
Pasos para solicitarlo
- Precalifica en línea con cédula y clave del IESS.
- Elige la vivienda y solicita el avalúo.
- Carga la documentación (caduca a los 60 días).
- Firma de escritura e inscripción de la hipoteca.
- Desembolso al vendedor.
Ejemplos de cuota mensual
| Precio vivienda | Monto financiado | Plazo | Cuota estimada |
|---|---|---|---|
| $60.000 | $57.000 | 25 años | $396 |
| $90.000 | $85.500 | 25 años | $593 |
| $130.000 | $123.500 | 25 años | $857 |
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Entidad
BIESS (Banco del IESS). Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Concentra cerca del 60 % de la cartera de vivienda del país; presta a afiliados y jubilados del IESS. Sitio oficial · Simulador oficial.
Fuente: https://www.biess.fin.ec/sala-de-prensa/noticias/noticia/archive/noticias/2026/01/15/gobierno-de-daniel-noboa-fortalece-el-acceso-a-vivienda--biess-incrementa-los-montos-de-prestamos-hipotecarios-para-2026. Dato revisado el 2026-06-27.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede acceder a BIESS · Vivienda terminada (nueva o usada)?
Afiliados en relación de dependencia o voluntarios con 36 aportaciones y jubilados del IESS, de cualquier nivel de ingresos, que compran vivienda nueva o usada.
¿Cuál es la tasa de interés de BIESS · Vivienda terminada (nueva o usada)?
La tasa referencial es 6,80 % nominal anual (7,22 % efectiva). Tramo inicial 6,80 % nominal; de 5,99 % a 6,16 % en viviendas de hasta 94.303 USD ('vivienda preferencial') y hasta 9,10 % en montos y plazos mayores. Reajustable cada 180 días. Verificar en el simulador del BIESS.
¿Cuánto financia y qué entrada pide?
Financia hasta el 95 % del valor, es decir, una entrada mínima del 5 %.
¿Cuál es el plazo máximo?
Hasta 25 años.
Otras opciones similares
- BIESS · CrediCasa 2,99 % — La tasa más baja de la historia del país: 2,99 % fija, 100 % de financiamiento hasta 65.000 USD y 30 años de plazo, para la primera vivienda nueva de afiliados y jubilados con ingresos familiares de hasta 1.528 USD.
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- BIESS · Ampliación y remodelación — Hasta el 50 % del avalúo actualizado de tu vivienda para ampliarla (hasta 40 m²) o remodelarla, a 15 años.